CNPJ é exigência para donos de imóveis alugados a partir de 2027; confira se você está no limite para se cadastrar

Proprietários que vivem de aluguel precisarão ter CNPJ para emitir nota fiscal a partir de 1º de janeiro de 2027. A exigência do novo sistema da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025) passa a taxar certas locações por pessoas físicas via Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A medida altera as regras do mercado imobiliário na Bahia e exige atenção dos locadores para evitar pendências com o Fisco.

A mudança representa uma das maiores adaptações do mercado imobiliário para o novo sistema tributário. No entanto, a obrigatoriedade não será geral. Segundo esclarece a Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis (Fenacon), apenas os proprietários que ultrapassarem os limites de faturamento definidos em lei precisarão se cadastrar.

O novo CNPJ terá finalidade exclusivamente operacional e não altera a condição do locador como pessoa física perante o Imposto de Renda.

CNPJ para aluguel atingirá locadores com base em limites e IPCA

A legislação definiu critérios objetivos para definir quais locadores entrarão no novo regime. Precisará obter um CNPJ o proprietário pessoa física que, no ano-calendário anterior, registrar receita bruta superior a R$ 240 mil com a locação de mais de três imóveis, limite que será atualizado anualmente pelo IPCA.

A exigência também alcançará quem receber mais de R$ 288 mil em aluguéis dentro do próprio ano, independentemente da quantidade de imóveis alugados. Quem permanecer abaixo desses valores continuará administrando seus contratos normalmente apenas com o CPF.

A Fenacon destaca que o novo cadastro serve apenas para viabilizar a emissão das notas fiscais eletrônicas e o recolhimento do IBS e da CBS.

Em entrevista à Exame, o advogado Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do escritório Fabio Kadi Advogados, resumiu a finalidade operacional da medida: 

"É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente."

Airbnb e Booking terão regras próprias para aluguel por temporada

As mudanças também atingem proprietários que alugam imóveis por plataformas digitais, como Airbnb e Booking, com impacto direto no mercado imobiliário e turístico baiano. Pela regulamentação, as locações de curta temporada, com prazo de até 90 dias, passam a ser equiparadas à atividade de hotelaria para fins de incidência do IBS e da CBS.

Nesses casos, a legislação prevê uma redução de 40% na alíquota, percentual inferior ao desconto de 70% concedido às locações residenciais convencionais, sem direito ao redutor social. Quando a locação por temporada for exercida de forma habitual, a cobrança ocorrerá mesmo para quem tem poucos imóveis.

A implantação do sistema será gradual. A Receita Federal pretende disponibilizar, em novembro de 2026, uma plataforma digital simplificada, inspirada no ambiente utilizado pelos Microempreendedores Individuais (MEI), acompanhada de um ambiente de testes (sandbox).

A cobrança da CBS começará em 2027, enquanto o IBS terá implementação progressiva a partir de 2029, estendendo a transição até 2033.

Adequação de contratos imobiliários é a principal recomendação para proprietários

É recomendado que investidores revisem os contratos de locação para alinhar o repasse tributário ao inquilino. A mudança também reacende a discussão sobre a constituição de holdings patrimoniais, exigindo análises cuidadosas sobre custos com ITBI, registros em cartório e o regime fiscal mais vantajoso para proteger a rentabilidade dos imóveis.

Além do IBS e da CBS, a reforma também criou o Imposto Seletivo, chamado popularmente por “Imposto do Pecado”, destinado à tributação de produtos prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente. A expectativa do governo é que o novo modelo simplifique a tributação sobre o consumo e aumente a segurança jurídica para o mercado imobiliário.